Damit die Rechtssicherheit im Verkehr mit dinglichen Rechten an Grundstücken z.B. bei Verkäufen gewährleistet ist, müssen diese Rechte äusserlich erkennbar sein. Dieses Publizitätsprinzip im Immobilienbereich wird durch die Führung eines besonderen staatlichen Registers, des Grund-buches (GB), gewährleistet. Das Grundbuchrecht (GBR) regelt als formelles GBR die äussere Ein-richtung und den Bestand der Grundbücher sowie deren Führung durch die Behörden, als mate-rielles GBR die Voraussetzungen und Wirkungen der Grundbucheinträge.

• Das GBR ist hauptsächlich im Zivilgesetzbuch (ZGB), teilweise auch im Obligationenrecht (OR) zu finden, ergänzt durch weitere Erlasse des Bundes und der Kantone.
• Traditionell wird das GB in Papierform geführt, neu sieht ZGB Artikel 949a auch die Möglichkeit der Computerführung vor. Die Grundbuchämter sind je nach Kanton in Kreise, Gemein-den oder Bezirke aufgeteilt bzw. bei kleinen Kantonen auf ein einziges Amt konzentriert.
• Bestandteile des GB sind: Das Hauptbuch, worin jedes Grundstück ein eigenes Blatt, das sog. Hauptbuchblatt mit eigener Nummer erhält. In separaten Rubriken erscheinen darin das Eigen-tum, die Dienstbarkeiten und Grundlasten, die Grundpfandrechte sowie weitere wie z.B. Vormerkungen, Anmerkungen und Schatzungen. Zum Hauptbuch kommen die ergänzenden Ur-kunden wie z.B. die Pläne (Grösse, Lage, Grenzen des Grundstücks), die Grundstückbeschrei-bung und die Belege (Urkunden über Rechtsakte wie Kauf/Verkauf etc.). Im Tagebuch werden sämtliche Anmeldungen für einen Grundbucheintrag nach ihrem zeitlichen Eingang mit Datum und Uhrzeit eingeschrieben, wobei die Wirkungen der hernach in das Hauptbuch eingetrage-nen, dinglichen Rechte auf den Zeitpunkt der Tagebucheinschreibung zurückbezogen werden. Als Hilfsregister werden auch Eigentümerregister, Gläubigerregister und andere geführt.
• Öffentlichkeit des GB: Jedermann ist berechtigt, Auskunft darüber zu erhalten, wer als Grundstückeigentümer eingetragen ist. Kann er ein Interesse glaubhaft machen, hat er auch Anrecht auf die Einsichtnahme ins GB. Die Kenntnis der Einträge wird fingiert, d.h. unwiderlegbar vermutet (negative Publizitätswirkung), weshalb sich niemand auf ein Nichtkennen berufen kann. Damit wird ev. auch die Berufung auf guten Glauben unwirksam.
• Einige Begriffe: Durch die sog. Vormerkung erhält ein Recht oder eine Rechtsposition Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht, d.h. die Verfügungmacht des Eigentümers wird z.B. durch ein Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht beschränkt. Als häufiger Anwendungsfall sei auch die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts genannt. Die sog. Anmerkung hat Informationscharakter und weist im Hauptbuch auf ein Rechtsverhältnis mit Be-zug zum Grundstück hin z.B. auf ein Reglement für die Stockwerkeigentümerschaft.
• Es gilt das Antragsprinzip: Eintragungen in das GB erfolgen (sofern das Verfahren nicht von Amtes wegen eingeleitet wird) nur auf Anmeldung durch eine berechtigte Person oder ihren Stellvertreter mit Vollmacht hin. Es wird als doppelter Ausweis einerseits das Verfügungsrecht (z.B. als handlungsfähiger, alleinverfügungsberechtigter Eigentümer) und andererseits der Rechtsgrund (z.B. öffentlich beurkundeter Kaufvertrag) verlangt.

Viele Probleme, Missverständnisse und Verzögerungen im Zusammenhang mit Grundbucheintragungen lassen sich vermeiden, wenn über die Art der eintragbaren Rechte, die Wirkungen des Eintrages sowie die Voraussetzungen und das korrekte Verfahren Klarheit herrscht. Sofern trotzdem Probleme entstehen sollten, ist die Kenntnis der Rechtsbehelfe und deren rechtzeitige Anwendung sehr wichtig.